Vorig jaar werd voor een recordbedrag geïnvesteerd in Nederlands vastgoed. Het totale bedrag kwam hoger uit dan in recordjaar 2007, net voor de financiële crisis. Onder andere door de toename van de woningnood is er meer gebouwd, meer ontwikkeld en meer onderdak geboden aan de groeiende bevolking in Nederland. Niet verwonderlijk dat er in de totale vastgoedsector in Nederland een recordbedrag aan investeringen is gedaan in 2016. De woningnood is nog aanwezig en de overheid wil ook dit jaar meer woningen laten bouwen. Zal 2017 door dit besluit wederom een vruchtbaar jaar worden voor de vastgoedinvesteringen?

Vorig jaar werd er een totaalbedrag geïnvesteerd in vastgoed van € 13,5 miljard. Het bedrag viel hierdoor € 350 miljoen hoger uit dan in 2007, zeg maar het vorige recordjaar met een totaal aan vastgoedinvesteringen van € 13,15 miljard. In 2016 werd er volop geïnvesteerd in Nederlandse kantoren, winkelpanden, woningportefeuilles en ander commercieel vastgoed. Net na het behalen van het record in 2007 knapte de zeepbel. Hoe ontstaat een vastgoedzeepbel? Wat betekent het en wat zijn de gevolgen?

Vastgoedzeepbel

Een vastgoedzeepbel, ook wel een onroerendgoedzeepbel genoemd, is een economische zeepbel. Deze zeepbel komt periodiek voor in de vastgoedmarkten. Kenmerken van een vastgoedzeepbel zijn:

  • Een snelle toename van de taxatiewaarde en dus de verkoopwaarde van onroerende zaken. De taxatiewaarde en de verkoopwaarde worden bepaald door vraag en aanbod. De vraag neemt toe en het aanbod neemt af, gevolg is een prijsstijging.
  • Lage rentestand waardoor woningen beter betaalbaar worden.
  • Een groeiende bevolking of het veranderen van demografische factoren van de bevolking (vergrijzing) zorgt ervoor dat de vraag toeneemt.

Een combinatie van bovenstaande kenmerken kunnen zorgen voor een zeepbel. Op een gegeven moment hebben de prijsstijgingen een onhoudbaar niveau bereikt en dringen buitensporige risico’s zich door in de huizenmarkt. Op dat moment knapt de zeepbel en stort de vastgoedmarkt als een kaartenhuis in elkaar.

Gevolg is dat de vraag afneemt en het aanbod toeneemt. Dit zorgt voor een prijsdaling. De geknapte zeepbel zorgt er ook voor dat hypothecaire leningen minder makkelijk worden afgegeven. Mensen die een huis willen kopen krijgen hun financiering niet rond. Huiseigenaren die hun huis willen verkopen blijven vervolgens zitten met hun huis. Investeerders vertrouwen de markt niet meer en trekken hun investeringen terug. Stukje bij beetje volgen steeds meer investeerders dit voorbeeld.

De vastgoedmarkt moeten herstellen van de gesprongen zeepbel. Dit herstel duurt doorgaans enkele jaren. Sinds de zeepbel is geknapt in 2008 duurde het op een maand na 5 jaar voordat de markt hersteld was.

Nieuwe zeepbel?

De afgelopen jaren zijn de prijzen voor huizen weer gigantisch gestegen. Is er sprake van een nieuwe zeepbel? Wij denken het niet. Waarom niet? Alle bovenstaande kenmerken zijn immers aanwezig op dit moment… Dat zit zo; de afgelopen jaren zijn beleggers erg risicomijdend geworden met betrekking tot het vastgoed waarin zij investeren. In 2007 zat er veel geleend geld in de markt. Nu is dat veel minder het geval. Banken zijn voorzichtiger met het uitlenen van geld voor investeringen in vastgoed. Tevens kon je in 2007 bijna alles verkopen. Er werd niet gekeken naar de locatie of naar de kwaliteit van huizen of gebouwen.

Nu wordt daar natuurlijk wel naar gekeken. Investeerders hebben zich de laatste jaren veelal gericht op hoogwaardig vastgoed in de beste gebieden. In Nederland gaat dit om investeringen in vastgoed in en om Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. De afgelopen jaren zijn geldverstrekkers weer iets soepeler geworden in het afgeven van kredieten. Beleggers letten meer op het soort vastgoed, de locatie en de kansen die een investering met zich mee kan brengen.

Record aan vastgoed investeringen

De afgelopen jaren zijn flinke investeringen in vastgoed gedaan. De voornaamste reden wordt gevormd door de historisch lage rentestanden. Daarnaast zorgt het ontbreken van alternatieve investeringsmethoden ook voor het behalen van het record aan vastgoedinvesteringen. Grote investeerders kiezen in toenemende mate voor vastgoed. Hier vinden zij de mogelijkheid om een goed rendement te kunnen behalen dankzij de groei op de huurmarkt. Institutionele beleggers en pensioenfondsen kopen daarom bijvoorbeeld appartementen of huizenblokken op om ze daarna te verhuren. Of ze investeren in kantoorruimte, waaraan sterk behoefte is. De arbeidsmarkt is aan het aantrekken en dit zorgt voor een daling van het aantal werklozen. De behoefte aan kantoorruimte stijgt dus. In 2017 zal er wederom veel geïnvesteerd worden in vastgoed. De toenemende woningnood gaat namelijk zorgen voor meer woningbouw.

Toename bevolking

Volgens het CBS is de bevolking, vorig jaar, met 111.000 inwoners gegroeid. Er kan gerust gesteld worden dat dit een forse toename is. Een groot deel is ontstaan door immigratie. Het andere deel komt door het geboorteoverschot. Deze mensen moeten ergens wonen. Ze moeten ergens onderdak vinden. De woningnood was al aanwezig, nu is deze nog nijpender geworden. Zoals we al een paar keer hebben aangegeven in ons vorige bericht is bijbouwen DE oplossing voor de problemen die de woningnood met zich meebrengt. En dat is precies de reden dat wij van mening zijn dat 2017 wederom een succesvol jaar gaat worden voor wat betreft vastgoedinvesteringen.

Denk bijvoorbeeld eens aan het investeren in grond. Zodra het bestemmingsplan wordt gewijzigd kan er snel gestart worden met bouwen. Jaarlijks dienen er gemiddeld 48.000 huizen te worden gebouwd om de woningnood een halt toe te roepen. Deze huizen dienen ergens gebouwd te worden. Dit gebeurt hoofdzakelijk op grond die eerst een agrarische bestemming had.

In ons volgende bericht gaan wij iets dieper in op de mogelijkheden en kansen die de woningnood te bieden heeft en hoe u hier gebruik van kunt maken door te investeren in grond.

Tot volgende week!